32話 🏙 不動産投資の順序と大切な計算
【かぼちゃの馬車】（30話 参照）問題以来、
首都圏では、金融機関のローン審査が厳しくなってるようです。
とはいえ、もしかしたら、これから、不動産のお宝物件をバーゲンセールで購入できるチャンスが訪れるかもしれませんし、チャンスが訪れないかもしれませんが、知っていて、損はないと思いますので、 築浅区分ワンルームマンションセミナーの続きを、いきま〜す‼️
（24話、26話〜29話の続きになります）
⭕️不動産投資の簡単な順番です。
1 物件を決める
2 売買契約を結ぶ
3 ローンの申し込む
4 ローンの結果がでる
5 ローンが実行される
6 物件が自分のものとなる
7 いよいよ賃貸経営のスタートです💪
8 客付けをする
（既に入居者がいる場合もあります。これを、オーナーチェンジといいます。）
9 家賃が入る
10 空室になる
11 客付けをする
12 売却をする
不動産経営は上記の9〜10の繰り返しになります。
最終的に不動産が値上がりをし、売るのに良い時期が訪れ、12の売却をし、
売った金額が、諸々の経費などを引いて購入価格より高ければ、大成功です。🎊
⭕️賃貸経営をするための大切な計算
不動産の賃貸経営を黒字経営するために、大切な計算があります。
たくさんありますが、難しいのでとりあえず、この4つを押さえておくと良いです。
1 表面利回り
月額家賃 × 12ヶ月 ÷ 購入価格 × 100
高いに越したことはないのですが、利回りが高くなるとリスクが高くなります。
（目安 : 東京23区内中古築浅ワンルーム 5%）
2 実質利回り
（月額家賃 - 管理費 - 修繕積立金 - 賃貸管理委託手数料） × 12ヶ月 ÷ 購入価格 × 100
（目安 : 東京23区内中古築浅ワンルーム 4.5%）
3 税引き前キャッシュフロー
（月額家賃 - 管理費 - 修繕費積立金 - 賃貸管理委託手数料 - 毎月のローン額） × 12ヶ月 - 固定資産税
1年間に通帳に入る現金の総額です。
4 ROI = 投資効率
税引き前キャッシュフロー ÷ 初期投資金額 × 100
初期投資金額 = 頭金 + 購入諸費用 + 不動産取得税
最初の初期投資に対して1年間どれだけ運用率があるかをあらわします。
つづく
