36話 🏙 自分の与信額をきいてみる（2）

不動産を購入するための、ローンを組むのには、

職業、勤続年数、年収、年齢、家族構成、自己資金、借入額、頭金、金融機関、販売する不動産会社の信用、物件の価値、それから経済状況によって全く変わります。

2年前に、参加した素晴らしいセミナーの後、個別相談で自分の与信額（ローンを組める額）を聞いてみました。

私の与信額（ローンを組める額）は、2,300万円ぐらいだったかと思います。

やはり、パートだとなかなかローンを組むのは難しいそうです。😣

まず、ローンは、組めないようです。

私の場合、パートでも、勤め先、勤続年数、少なくてもコツコツ、お金を貯めてることで、そのような金額をだしていただけたようです。

ただし、、、金利が高い銀行でローンを組むことと、ローンの期間は普通のサラリーマンでしたら、35年間ですが、私の場合は、25年間だと言われました。

ちなみに、個別相談をしていただいた、担当の方は、元銀行マンで、ローンに関しては、プロです！！

さっさと、私の良い点をみつけて、シナリオを作ってくれました。

また、個別相談をお願いした不動産会社は、たくさんの実績があり、金融機関からも、信頼があるそうです。

また、いくつか、物件を紹介していただきました。

その中で、一番安い物件が、渋谷周辺で、価格が1,800万円、家賃が10万円だったと思います。

そして、驚いたことに、その当時（2016年）は、私でも、頭金無しの、諸費用約70万円（登記、不動産取得税）を払えば区分所有ワンルームマンションが購入できるというのです。😵😵

そして、毎月のキャッシュフロー（家賃から諸々の費用を引いた金額、銀行に振り込まれるお金）のシミュレーションをしてくれました。

⭕️キャッシュフローの計算は

（月額家賃 - 管理費 - 修繕費積立金 - 賃貸管理委託手数料 - 毎月のローン額）

です。

頭金が無しですと、

見事に赤字でした。

おそらく毎月▲5,000円ぐらいだったと思います。

5,000円は、自分で毎月、払うのです。

そして、頭金を何百万円かにすると、毎月、1万円の黒字でした。

もちろん、空室時には、次の入居者が決まるまで自腹で、10万円を払わなくてはいけません。

ちなみに私の知り合いは7年前に、1,100万円で、区分所有ワンルームマンションを購入して、ずっと、空室になることなく家賃10万円で同じ、一流会社に貸してます。

個別相談から、1週間ほど考えました。

結論は、

頭金を出す出さないの購入するための選択ではなくて、物件は違いますが、1,100万円 → 1,800万円は、やっぱり、今は高くなりすぎていて、今後、売り物件が、たくさん出回るかもしれないのでは？それから、区分所有マンションは土地が無いので建物が古くなったときに価値がなくなってしまうのではないか？と考えて、

【今は、高いローンを組んで、買うべきではないという結論になりました。】

そして、担当者の方に、将来、売るときに、古くなった物件でも、高く売れるかと、質問をしたところ、

わからないとのことでした。

（たしかに、そうですよね。）

担当者の方は、続けて言いました。

販売してる物件は、建物が、しっかりしているので建物管理をきちんとすれば、ずっと長く、家賃収入が入ることと、四ツ谷のとても古い満室のマンションで有名人が入居してるところを例に説明されました。

ずっと長く、家賃収入をもらい続づける、出口の見えない、インカムゲインの投資をやるしかない、やっぱり、自分の理想の不動産投資ではないと思いました。

そして、

【今、買うべきではないという結論になりました。】

とお断りをしました。

担当の方は、とても、丁寧に、対応してくれました。契約に至らなくて、申し訳ありませんでした。

高い買い物なので、やっぱり、納得いかないと、投資は出来ないです。