33話 🏙 不動産投資のリスクと対処方法
不動産投資は金融機関から多くのお金を借りておこなう大きな投資です。
もちろん、リスクはあります。
また、不動産で失敗してる人もたくさんいます。😣
その一方で、成功してる人もたくさんいます。😄
不動産の失敗してる人と成功してる人の違いは、リスクへの対処法を知ってるかいないかです。
リスクは大きく分けて以下があります。
① 空室リスク
② 家賃滞納リスク
③ 金利上昇リスク
④ 地震災害リスク
⑤ 修繕リスク
⑥ 事故物件
リスクはどうやって、克服すればよいでしょう。🧐
① 初心者が 空室リスクを避けるためには
（上級者になると、自分で、出来るようになるそうですが、初心者のためのお話になります）
客付けと賃貸管理が得意な賃貸業務をやってる業者から物件を購入するのです。
賃貸業務をやってない、不動産屋さんは、売ってしまえば、それで終了です。
不動産の購入を検討するときには、こう聞いてみると良いです。
「物件購入後、賃貸管理をしていただけますか」
「現在、どれくらいの物件の管理をされて入居率はどれくらいですか」
「もし、物件を購入して、空室となった場合、客付けに自信がありますか」
このような質問をして自信を持って答えられる業者から購入をします。
入居率は95%以上が条件です。
さらに、空室がでた場合には、すぐにクリーニングをして次の入居者をすぐに見つけられる客付けと賃貸管理が得意な不動産会社を選んぶことが大切です。
② 家賃滞納リスク
日本の法律では、入居者の権利が守られています。家賃滞納をしてるからと、なかなか退居してもらうことはできません。
家賃滞納が無い人に入居してもらうといっても、入居前にその人が家賃滞納をするのかなどわかりません。
そこで、賃貸管理が得意な業者が連帯保証人をつけたり、滞納保証会社をつけるなど家賃滞納のリスクを抑えてくれます。
③ 金利上昇リスク
現在は、市場まれにみる、低金利です。今後は、金利が上がる可能性が高いです。
今後は、金利が上がって支払いが増えて、毎月のキャッシュフロー（収支のこと。 銀行に振り込まれるお金）が下がることを認識しないといけません。
⭕️毎月のキャッシュフローの計算
（月額家賃 - 管理費 - 修繕費積立金 - 賃貸管理委託手数料 - 毎月のローン額） × 12ヶ月
ちなみに、バブルのころの金利は7〜8%ととても高い金利でした。
現在の金利から、シミュレーションをして高い金利になったときのキャッシュフロー（毎月の収入と支出）の確認しておくと良いです。
金利が高くなると、キャッシュフロー（毎月の収入と支出）がマイナスになってしまうことも考えられます。
マイナスにならないための対策としては、繰り上げ返済をします。
ただし、固定金利にした場合に繰り上げ返済をすると、金融機関によっては、違約金を取られることもあります。
不動産経営を買い進め、実績が、できると、金融機関との金利の交渉ができたりもします。
また、低金利の現在は、固定金利（固定期間が選べるものがあります。）か変動金利か選べる金融機関もありますので変動金利より金利は高くなりますが固定金利にするのも良いかもしれません。
④ 地震災害リスク
最近は、日本も世界もあちこちで、地震や洪水などの大災害が起こってます。😣
不動産経営のローンを組むと、必ず「火災保険」に加入をします。
火災になるリスクはほんのわずかですが、もしもの場合、助けてくれます。
「火災保険」は火災だけではなく、落雷、風災、雪災などにも対応します。
また、不動産をはじめて購入する場合は不動産業者が斡旋した保険会社の保険に加入するようですが、保険会社や担当者によっては、対応が悪い、ところがあるので、保険会社選びも大切だそうです。
⭕️「地震保険」については、注意が必要です。「地震保険」は単独では加入できません。なので「火災保険」に特約を付けるようになります。
生活に必要なものにかかる保険です。
⭕️地震で建物が崩壊しても保険はでません。
なので、物件選びの1つには耐震対策の整った新耐震基準の物件を選ぶのが良いです。
新耐震基準は、1978年の宮城県沖の地震を受けて1981年に建築基準法が改正されて新耐震基準が決められました。
震度4〜5ではびくともしません。阪神淡路大震災や東日本大震災の地震でも新耐震基準の建物の崩壊は報告されてないそうです。
最近、大手会社の耐震、免震構造の建物の大切な部分の改ざんの問題をよく聞くのですが本当に大丈夫なのか？
私的に、正直、信用できないのがホンネです。
⑤ 修繕リスク
不動産も時間が経てば、建物が痛みます。10年か15年に一度、大規模な修繕工事が行われます。この修繕工事は「外壁の補修」「屋上の防水工事」「給排水設備工事」などです。
そのお金はオーナーが支払います。
区分所有マンションでは、管理組合が中心となって毎月修繕積立金を積立てます。
毎月銀行に振り込まれる家賃から、ローン返済などと一緒に修繕積立金も引かれます。
この修繕積立金が計画通り積立られているか確認しなければいけません。
確認は「重要事項に係る調査報告書」でおこないます。
①修繕積立金がきちんと積立られてるか
②管理組合で大きな借りいれ金がないか
③購入する部屋の管理費などに滞納はないか
④修繕工事履歴、大規模修繕工事の予定はどうなっているか
管理組合の機能がきちんとしておらず、の大規模修繕工事のために、突然、1室100万円の請求があったら、それまでの家賃収入が一気にふきとんで、消えてしまいます。なので、「重要事項に係る調査報告書」の確認はとても、大切です。
⑥ 事故物件
このようになるのは、本当になかなかありませんが、部屋のなかで自殺や殺人などがあると、借り手がつかなくなります。
賃料を大幅に値下げをしてやっと借りてくれる人がみつかる場合もあるそうですが。。
事故物件は、必ず、借り手や隣近所に報告する義務があります。大事なことなのに、どこまで報告するのかは、規定がさだかではないそうです。
まず、めったにおきませんが、難しい問題です。
（ご覧頂いてる、33話不動産のリスクは、築浅区分ワンルームマンションセミナー【24話🏙、26話〜29話、32話】の続きです。よろしければ【24話🏙、26話〜29話、32話】もご覧になって下さい。）
今回は、ご紹介したのは、初心者用の不動産セミナーで聞いたことです。
このセミナーは、ある東京の築浅区分マンションを販売管理をしてる不動産業者さんが、開催してるセミナーのなかで不動産投資家である下記の本の著者が講演を行いました。
不動産の魅力や、他の不動産屋さんのセミナーではなかなか教えてもらえない、リスクまで、ちゃんと教えてくれました。
セミナーでは、午前は、入門編、午後は実践的な話と、長時間でしたが、
難しいことも、簡単なことばでおもしろ、おかしく、話していただきました。
時間はあっと言う間に過ぎました。
それ以降、メルマガに登録し、毎回、楽しみに拝見させていただいてます。
この本の著者は、今でも、いろんなところで、セミナーに登壇されています。また、セミナーにおじゃましたいと思います。
この本以外にも本を出版されています。
他に
○ 不動産投資でハッピーリタイアした元サラリーマン達のリアルな話
○ 引き出しても減らない通帳の作り方
があります。
